¿Cómo pagar tu hipoteca en 5 años o menos?

Posted By Héctor Sosa on Abr 9, 2018 | 16 comments


Aquí te cuento cómo lo hice

 

 

Hace 5 años, Karina y yo queríamos comprar un departamento para “dejar de tirar el dinero en rentas” e “invertir en un patrimonio”.

 

Pues bien, poco tiempo después encontramos uno que nos gustó lo suficiente y decidimos dar el paso. Como la mayoría de la gente, no teníamos el dinero suficiente para pagarlo de contado, así que tuvimos que utilizar un crédito hipotecario.

 

Yo quería que la hipoteca fuera a 15 años pero salió a 20 años porque así se maneja por default, o al menos eso nos dijeron. No obstante, hace poco nos dimos cuenta que en 6 meses vamos a terminar de pagarla.

 

A continuación te cuento cómo le hicimos:

 

 

La clave es elegir un crédito que te permita hacer pagos anticipados a capital para reducir el plazo

 

 

Si observas las tasas de interés de los créditos hipotecarios, casi todos andan en lo mismo: alrededor del 11% de interés anual y un CAT de 14%. Puedes hacer tus propias simulaciones en este enlace.

 

Antes de amarrarte con cualquier banco, es importante cerciorarte que te van a permitir hacer pagos anticipados a capital para reducir el plazo del crédito sin penalización.

 

¿Por qué esto es tan importante?

 

Porque las tablas de amortización, generalmente, están diseñadas para cobrarte primero los intereses.

 

Si revisas una corrida de amortización de un crédito hipotecario, por lo general verás que van a cobrar una mayor proporción de intereses en los primeros años (casi todo lo que pagas es puro interés y bien poquito capital) pero, conforme pasan los años, la proporción de intereses va disminuyendo hasta que, al final del plazo, ya casi nada es interés y la mayor parte es capital.

 

Claramente, esto es una estrategia de los bancos para cobrarte primero los intereses. Lo padre es que, como en el Aikido, puedes usar esto a tu favor.

 

 

 

El truco es hacer la mayor cantidad posible de pagos anticipados de capital en los primeros años de la vida del crédito, justo cuando los intereses son mayores.

 

Esto te permitirá “comerte” mensualidades con, relativamente, muy poco dinero.

 

Ejemplo:

 

Supongamos que tu crédito hipotecario es de $10 mil pesos al mes por 20 años y que, en los primeros 5 años de la vida del crédito, la proporción de intereses es en promedio de 80%.

 

Esto quiere decir que, de los $600 mil pesos que pagues durante esos 5 años, $480 mil van a ser puros intereses y sólo $120 mil serán pagos efectivos de capital.

 

Entonces, si juntas $120 mil pesos y haces un pago anticipado de capital inmediatamente después de que te den el crédito, te ahorrarás 5 años de hipoteca y, de paso, $480 mil pesos de intereses. 😉

 

¿Y qué pasaría si, en vez de $120 mil, juntaras $300 mil?

 

Te ahorrarías alrededor de 10 años de hipoteca.

 

Sé que esto suena demasiado bello para ser verdad, pero es exactamente lo que hicimos y nos funcionó de maravilla. Gracias Banco Santander. 😀

 

La única razón por la que no he liquidado el  crédito al 100% es porque, al encontrarme ya en los “últimos” meses de la vida del crédito, la mayor parte de lo que pago actualmente es capital y el monto de intereses es muy pequeño.

 

Por eso, en vez de pagarle al banco todo lo que me falta para “ahorrarme los intereses”, me conviene más invertir ese dinero en opciones que me pagan rendimientos mucho mayores a los intereses que me cobra el banco.

 

Espero haberme explicado correctamente y te ayude a pagar tu hipoteca más rápido.

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CEOL
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CEOL

Recientemente adquirí un crédito hipotecario con un interés de 11% y CAT 12.2% (la verdad esto no sé que significa) y aunque pago religiosamente me desanima ver que el crédito no reduce :(,
Hasta estoy pensando aceptar el crédito personal que me ofrece mi otro banco para hacer un pago anticipado a capital.
Se aceptan sugerencias

Jorge
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Jorge

Que tal, muy interesante texto, yo también pensaba hacer algo parecido pero mi tasa no era fija y perdí mucho dinero y tiempo al inicio de mi crédito . En fin, pude cambiar a tasa fija con Santander y hacer algunos aportes a capital como a la mitad del crédito y ahora solo me quedan 5 años de 15, la cosa es que no se si deba seguir aportando como lo he venido haciendo o si ya sería el mismo total que terminaré pagando si dejo de aportar ahora… Se agradecen sus opiniones 😉

Antonio
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Antonio

Hola Hector,

Fíjate que yo pensaba exactamente igual que tú pero analice y en el caso de los asalariados sería bajar el credito hasta que los intereses igualen la aportación patronal y así el dinero que te reduzcan a ti sea directo a capital y tengas derecho a deducir impuestos aún. ¿ que piensas de eso ?

Muy útil y valioso tu contenido,

Saludos !!

SAM
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SAM

Porque nadie me dijo esto antes :'(

Rodrigo
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Rodrigo

Genial… No soy el único loco que lo piensa, mis conocidos y amigos me toman siempre de loco cuando do hablo de esto…. Yo espero acabar de pagar en tres años…. Algo que me pareció interesante y no había considerado es poner en una balanza si me conviene liquidarlo o dejarlo en inversiones que me pagan más que el interés a pagar…. Caray cada que me doy una vuelta en blog me siento como en confianza, por lo general no encuentro con quién hablar de esto…

SAM
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SAM

Una tasa de interes del 11% que es por lo regular lo que cobran con un credito hipotecario comparado con un credito personal que lo mas bajo que ofrecen es el 22%, conviene mas invertir ese dinero y seguir pagando el piquito del credito hipotecario.

Victor
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Victor

No hubiera sido mas facil dar ese dinero en el engache y tu mensualidad seria menor, ademas de que proporcionalmente los seguros que te adjudican bajan?

Diana
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Diana

Gracias, Héctor, por tus súper buenas estrategias! =D