• Comparación entre Fibras, ¿cuál es mejor?

    En este nuevo post haré una comparación entre las diferentes Fibras que hay en México, entrando a detalle a cada una de ellas y comparando los puntos más importantes a considerar para invertir en este tipo instrumentos y que elijamos la Fibra que más se adapte a nuestros intereses.

     

    Anteriormente escribí en el blog sobre las Fibras. Por ser un instrumento de inversión relativamente nuevo en México, quizá no estés muy empapado sobre este tema. Si este es tu caso, te recomiendo que primero leas el post que escribí hace algunos meses en el que hablo sobre la parte general de este instrumento. Te dejo el link ¿Invertir en Fibras o directamente en Inmuebles?.

     

    Debo comentar que debido a que los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) ponen a la venta sus CBFIs en la bolsa de valores, el precio de estos está sujeto a variaciones, como todo instrumento que se comercialice en los mercados de valores y se rigen por la ley de oferta y demanda, generando cambios en el precio de sus certificados.

     

    Es importante tocar este tema, ya que nunca podemos saber con certeza que va a pasar en el futuro respecto a la variación de precios de los CBFIs, pero sí podemos estudiar los reportes anuales y trimestrales de la Fibra para saber si están operando eficientemente y así buscarle una plusvalía a nuestra inversión.

     

    De entrada, las Fibras me parece un buen medio para invertir a mediano y largo plazo, como un instrumento que cada trimestre nos esté generando ingresos pasivos y son muy atractivas como inversiones de flujo de efectivo, más no de ganancia de capital. Por ello, muchas Fibras no tienen tanta variación en sus precios: los tenedores de CBFIs tendemos a conservarlos por mucho tiempo y beneficiarnos de las distribuciones de utilidades. 

     

     

    ¿Qué considerar para comprar una fibra?

     

     

    Antes de arrojar los datos específicos de cada Fibra, aclararé un poco por qué elegí ciertos puntos para hacer la comparación, con ello busco que el lector decida por sí mismo la Fibra que más le convenga a su perfil de inversionista.

     

    El primer punto a observar en una fibra es la rama en que invierte y particularmente esto cobra relevancia en la actualidad, debido al golpe económico causado por la pandemia, ciertas industrias como la hotelera se vieron especialmente afectadas por esto, por lo que de entrada no recomendaría invertir en Fibras hoteleras.

     

    Hay otras industrias en las que invierten las Fibras que también se vieron afectadas como los centros comerciales pero, contrario a las Fibras hoteleras, las Fibras que invierten en centros comerciales cuentan con contratos de arrendamiento con varios años de vigencia por delante, e incluyen en estos contratos ciertas cláusulas que impiden que los arrendatarios puedan desalojar sus locales tan fácilmente.

     

    Por otro lado, las Fibras hoteleras operan directamente los hoteles que poseen por medio de franquicias o convenios de uso de marca con las grandes cadenas hoteleras, por lo que sus ingresos dependen únicamente de la ocupación de sus habitaciones. Entonces, se ven afectadas si no hay una recurrencia de ingresos, contrario a cualquier otro tipo de Fibras que sí cuenta con contratos de arrendamiento que les genera ingresos fijos. Por esta razón, el segundo punto a observar es la recurrencia en sus ingresos.

     

    Otro punto que elegí para hacer esta comparación es el nivel de endeudamiento que cuentan las Fibras, que puede ser medido con la razón de apalancamiento y puede aplicar a todas las Fibras independientemente de su tamaño. Consiste en dividir el total de pasivos entre el total de activos, resultando en un porcentaje que nos sirve para medir la cantidad de deuda que tenga una Fibra respecto a sus activos.

     

    Por ley las Fibras están obligadas a mantener su razón de apalancamiento por debajo del 50% de sus activos totales, entonces una fibra que esté cercana a este porcentaje está muy endeudada. Entre más bajo este porcentaje, mejor.

     

    Un dato importante sobre el apalancamiento es que es muy común que las Fibras que tienen poco tiempo de operación tienden a tener un nivel de apalancamiento muy bajo debido a que les ha sido suficiente la financiación derivada de su Oferta Pública Inicial (OPI), es decir, la venta de sus primeros CBFIs en el mercado de valores, por lo que aún no necesitan deuda bancaria para seguir operando.

     

    Contrario a las Fibras que cuentan con más tiempo operando, que llegaron a un cierto nivel de madurez que ya no les basta con el capital proveniente de su OPI para seguir creciendo y por ello es necesario recurrir a deuda bancaria para continuar con su expansión. Por esta razón, la razón de apalancamiento es relevante y útil sólo en Fibras maduras.

     

    Es importante también considerar los siguientes criterios:

     

    El porcentaje de ocupación que cuenten las Fibras, es decir, cuánto porcentaje de sus inmuebles están arrendados u ocupados debido a que de eso dependen sus ingresos.

    El número de propiedades que posean las Fibras, ya que nos permite saber entre cuantos inmuebles están diversificados sus ingresos.

    La vigencia de sus contratos de arrendamiento, pues nos da una idea de cuánto tiempo más contarán con esos ingresos recurrentes.

     

    Además de lo anterior, otro dato relevante es calcular el valor teórico del CBFI, mejor conocido como Net Asset Value. Se obtiene restando los activos totales a los pasivos totales para obtener el patrimonio positivo de la Fibra y dividir ese resultado entre el número total de CBFIs. Esto nos da como resultado la cantidad que “debería valer” un certificado respecto de sus activos. Esto es muy útil para saber qué valor del CBFI es respaldado por sus activos y realmente cuánto vale. Entonces, si el precio por CBFIs de una Fibra es superior a su valor teórico, estaríamos pagando un sobreprecio por él, ya que el CBFI estaría sobrevaluado respecto a sus activos.

     

    Y llegamos a la carnita: las distribuciones. Este punto es el más relevante para nosotros como inversionistas ya que de eso depende el rendimiento de nuestra inversión. Las distribuciones están ligadas directamente a la utilidad que tenga la Fibra. Recordemos que, por ley, las Fibras están obligadas a repartir al menos el 95% de su resultado fiscal, por lo que la distribución engloba ingresos, gastos operativos y de administración y en general su eficiencia financiera.

     

    Como puedes ver, debemos tomar en cuenta muchos datos al evaluar una Fibra, por lo que concluir que una es la mejor sólo por sus rendimientos sería un error. Debemos tomar en cuenta todo lo demás.

     

    Antes de avanzar al comparativo, considero importante mencionar que debemos analizar las distribuciones de varios trimestres atrás para darnos cuenta de la estabilidad de las utilidades de la Fibra y asegurarnos de que constantemente estén generando beneficios.

     

     

    Comparación entre Fibras

     

     

    Estos datos fueron obtenidos de la lectura del último reporte trimestral publicado (3T20 o 2T20) de las Fibras y son muy accesibles en las páginas web de cada Fibra, para ello te dejaré el link de cada una en su apartado correspondiente.

     

    El porcentaje de rendimientos es anualizado y fue calculado tomando en cuenta las distribuciones repartidas en el 3T20 o 2T20 y referente al precio del CBFI en el momento que escribo este post (octubre 2020). El rendimiento anualizado es aproximado ya que el precio del CBFI puede variar y las distribuciones cambian cada trimestre.

     

    A continuación, los datos para hacer nuestro análisis y comparación:

     

    TERRAFINA (TERRA 13):

     

    Precio del CBFI: $31.38 (octubre 2020)
    Rama en que invierte:
    Industrial
    Razón de apalancamiento: 44.2% de los activos totales
    Porcentaje de ocupación:
    95.5%
    Número de propiedades:
    289
    Vigencia de sus contratos de arrendamiento:
    3.68 años
    Valor teórico del CBFI:
    $40.54
    Distribuciones:
    $0.6191 por CBFI en el 3T20
    Rendimiento: 7.89% anualizado

     

    U-STORAGE (STORAGE 18):

     

    Precio del CBFI: $15.40 (octubre 2020)
    Rama en que invierte:
    Bodegas de almacenaje.
    Razón de apalancamiento: 12.36%de los activos totales.
    Porcentaje de ocupación:
    69.3%.
    Número de propiedades:
    16 bodegas.
    Vigencia de sus contratos de arrendamiento:
    No lo indica
    Valor teórico del CBFI:
    $19.26
    Distribuciones:
    No ha hecho distribuciones
    Rendimiento: No ha hecho distribuciones

     

    FIBRA UNO (FUNO 11):

     

    Precio del CBFI: $17.41 (octubre 2020)
    Rama en que invierte:
    Comercial, industrial y oficinas
    Razón de apalancamiento: 47.95% de los activos totales
    Porcentaje de ocupación:
    93.8%
    Número de propiedades:
    647
    Vigencia de sus contratos de arrendamiento:
    4.2 años
    Valor teórico del CBFI:
    $ 40.97
    Distribuciones:
    $ 0.2810 por CBFI en el 2T20
    Rendimiento: 6.45% anualizado

     

    FIBRA SHOP (FSHOP 13):

     

    Precio del CBFI: $6.01 (octubre 2020)
    Rama en que invierte:
    Comercial
    Razón de apalancamiento: 42.68% de los activos totales
    Porcentaje de ocupación:
    94.16%
    Número de propiedades:
    17
    Vigencia de sus contratos de arrendamiento:
    5 años
    Valor teórico del CBFI:
    $25.94
    Distribuciones:
    $0.1530 por CBFI en el 3T20
    Rendimiento: 10.18% anualizado

     

    FIBRA PLUS (FPLUS 16)

     

    Precio del CBFI: $11.90 (octubre 2020)
    Rama en que invierte:
    Comercial, oficinas e industrial
    Razón de apalancamiento: 13% de los activos totales
    Porcentaje de ocupación:
    94%
    Número de propiedades:
    6
    Vigencia de sus contratos de arrendamiento:
     No lo indica
    Valor teórico del CBFI:
    $17.75
    Distribuciones:
    No ha hecho distribuciones
    Rendimiento: No ha hecho distribuciones

     

    FIBRA NOVA (FNOVA 17)

     

    Precio del CBFI: $18.45 (octubre 2020)
    Rama en que invierte:
    Industrial
    Razón de apalancamiento: 30.19% de los activos totales
    Porcentaje de ocupación:
    100%
    Número de propiedades:
    97
    Vigencia de sus contratos de arrendamiento:
    6.8 años
    Valor teórico del CBFI:
    $19.95
    Distribuciones:
    $0.4411 por CBFI en el 2T20
    Rendimiento: 9.56% anualizado

     

    FIBRA MTY (FMTY 14):

     

    Precio del CBFI: $10 (octubre 2020)
    Rama en que invierte:
    Industrial y oficinas
    Razón de apalancamiento: 34.02% de los activos totales
    Porcentaje de ocupación:
    96.3%
    Número de propiedades:
    59
    Vigencia de sus contratos de arrendamiento:
    5 años
    Valor teórico del CBFI:
    $12.47
    Distribuciones:
    $0.2680 por CBFI en el 3T20
    Rendimiento: 10.72% anualizado

     

    FIBRA INN (FINN 13):

     

    Precio del CBFI: $4.95 (octubre 2020)
    Rama en que invierte:
    Hoteles
    Razón de apalancamiento: 36% de los activos totales.
    Porcentaje de ocupación:
    16.7%
    Número de propiedades:
    41
    Vigencia de sus contratos de arrendamiento:
    no aplica
    Valor teórico del CBFI:
    $15.04
    Distribuciones:
    sin utilidades en el 2T20.
    Rendimiento: sin utilidades en el 2T20.

     

    FIBRA HOTEL (FIHO 12):

     

    Precio del CBFI: $4.58 (octubre 2020).
    Rama en que invierte:
    Hoteles.
    Razón de apalancamiento: 31% de los activos totales.
    Porcentaje de ocupación:
    24.3%.
    Número de propiedades:
    81.
    Vigencia de sus contratos de arrendamiento:
    no aplica.
    Valor teórico del CBFI:
    $14.89.
    Distribuciones:
    Sin utilidades en el 2T20.
    Rendimiento: Sin utilidades en el 2T20.

     

    FIBRA UPSITE (FIBRAUP 18):

     

    Precio del CBFI: $37 (octubre 2020).
    Rama en que invierte:
    Industrial.
    Razón de apalancamiento: 4.33% de los activos totales.
    Porcentaje de ocupación:
    100%.
    Número de propiedades:
    8.
    Vigencia de sus contratos de arrendamiento:
     8.4 años.
    Valor teórico del CBFI:
    $57.58.
    Distribuciones:
    Sin utilidades.
    Rendimiento: Sin utilidades.

     

    FIBRA PROLOGIS (FIBRAPL 14):

     

    Precio del CBFI: $41.72 (octubre 2020).
    Rama en que invierte:
    Industrial.
    Razón de apalancamiento: 29.62% de los activos totales.
    Porcentaje de ocupación:
    95.5%.
    Número de propiedades:
    201.
    Vigencia de sus contratos de arrendamiento:
    No lo indica.
    Valor teórico del CBFI:
    $50.34.
    Distribuciones:
    $0.4284 por CBFI en el 3T20.
    Rendimiento: 4.1%anualizado.

     

    FIBRA MACQUARIE (FIBRAMQ 12):

     

    Precio del CBFI: $27.31 (octubre 2020).
    Rama en que invierte:
    Industrial y Comercial.
    Razón de apalancamiento: 42% de los activos totales.
    Porcentaje de ocupación:
    95.1%.
    Número de propiedades:
    250.
    Vigencia de sus contratos de arrendamiento:
    3.3 años.
    Valor teórico del CBFI:
    $38.36.
    Distribuciones:
    $0.4750 por CBFI en el 2T20.
    Rendimiento: 6.95%anualizado.

     

    FIBRA HD (FIBRAHD 15):

     

    Precio del CBFI: $4.71 (octubre 2020).
    Rama en que invierte:
    Industrial, comercio, oficinas y educación.
    Razón de apalancamiento:
    48% de los activos totales.
    Porcentaje de ocupación:
    89.33%.
    Número de propiedades:
    41.
    Vigencia de sus contratos de arrendamiento:
    No lo indica.
    Valor teórico del CBFI:
    $7.51.
    Distribuciones:
    $0.0309 por CBFI en el 2T20.
    Rendimiento: 2.62%anualizado.

     

    FIBRA EDUCA (EDUCA 18)

     

    Precio del CBFI: $29 (octubre 2020).
    Rama en que invierte:
    Educación
    Razón de apalancamiento: 0.26% de los activos totales.
    Porcentaje de ocupación:
    100%.
    Número de propiedades:
    59.
    Vigencia de sus contratos de arrendamiento:
    13 años.
    Valor teórico del CBFI:
    $22.95.
    Distribuciones:
    $0.5186 por CBFI en el 2T20.
    Rendimiento: 7.15%anualizado.

     

    FIBRA DANHOS (DANHOS 13):

     

    Precio del CBFI: $20.31 (octubre 2020).
    Rama en que invierte:
    Comercial e Industrial.
    Razón de apalancamiento: 11.6% de los activos totales.
    Porcentaje de ocupación:
    90.5%.
    Número de propiedades:
    14.
    Vigencia de sus contratos de arrendamiento:
    5 años.
    Valor teórico del CBFI:
    $39.64.
    Distribuciones:
    Sin distribuciones.
    Rendimiento: Sin distribuciones.

     

     

    Estas son las 15 Fibras existentes en México y varían mucho entre sí, haciendo que pueda ajustarse alguna a nuestro perfil de inversionista y va a depender de cada quien por cual optar.

     

    En lo personal, me inclino por fibras que inviertan en la rama industrial ya que los arrendatarios tienden a ser más estables y duraderos, por lo que en este momento descarto Fibras de hoteleras y centros comerciales por la incertidumbre económica actual. Me fijo en que los contratos tengan vigencia por varios años y con un porcentaje de ocupación superior al 95%, y evidentemente busco distribuciones cercanas o por encima del 10% anual.

     

     

    Para concluir

     

     

    Espero te haya aportado valor referente a este instrumento de inversión y te resulte interesante invertir en Fibras. Me parecen buenas inversiones debido a su amplia regulación y su respaldo en inmuebles; aunque no descarto los riesgos inherentes a la oferta y demanda, me parecen rendimientos atractivos con relación al bajo riesgo o riesgo controlado que cuentan.

     

    Espero este post complemente el anterior que escribí hace algunos meses y nos pueda llevar a decidir entre que Fibra elegir para invertir a mediano o largo plazo y espero haya sido de tu agrado.

     

    Marco Cortina.

     

     

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    Erandi Beatriz Roa Velázquez
    Erandi Beatriz Roa Velázquez
    13 days ago

    Hola, este post me pareció bastante interesante ya que desde el año 2020 me han interesado las FIBRAS pero no sabía por cual decidirme ni que aspectos a considerar, muchas gracias por compartir esta información.

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