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¿Invertir en Fibras o directamente en Inmuebles?

Posted By Marco Cortina on May 11, 2020 in Bienes Raíces, Inversiones | 19 comments


Te saluda Marco Cortina nuevamente. En este nuevo artículo, escribiré sobre un instrumento de inversión que en lo personal me gusta mucho y que cada vez uso más, las Fibras.

 

Tal vez no hayas escuchado de este tipo de inversiones, ya que son relativamente nuevas en México. Cumplirán 10 años en el 2021. Se trata de los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, mejor conocidos como Fibras.

 

Los fideicomisos son contratos u operaciones mercantiles con patrimonio propio. En este caso, una empresa constituye un fideicomiso (Fibra) ante una institución financiera y aporta los bienes inmuebles que serán ahora propiedad del fideicomiso y se encargará de administrarlos.

 

Son básicamente empresas que se encargan de captar el capital de los inversionistas para invertirlo en comprar o construir bienes inmuebles con la finalidad de rentarlos y así obtener ingresos por concepto de las rentas, mismas que serán distribuidas de vuelta a sus inversionistas como dividendos.

 

 

¿Cómo invertir en Fibras y cómo elegirlas?

 

Muchos de nosotros podemos tener participación en Fibras y no lo sabíamos, esto es debido a que por ser un instrumento estable e interesante. Las Afores pueden invertir en ellos, por lo que puedes ser que ya seas dueño de una pequeña parte de muchos inmuebles sin saberlo.

 

Si te interesa invertir en Fibras, lo debes hacer desde tu casa de bolsa o broker, ya que cotizan en la bolsa de valores. Ahí es donde ponen a la venta sus CFBIs (Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario), los cuales en la práctica se les llaman títulos o participaciones que los inversionistas pueden comprar. De esta manera recaudan el capital que necesitan.

 

Actualmente existen 15 fibras en México y las puedes encontrar en tu casa de bolsa o broker de preferencia con las siguientes etiquetas:

 

 

Y también puedes consultar sus páginas web. Generalmente tiene el mismo nombre y ahí podrás investigar los siguientes puntos a considerar a la hora de invertir en Fibras.

 

Para elegir una Fibra es importante que investigues ciertas cosas y ver si se acoplan a tus intereses. En primer lugar, debes observar en que rama invierten. Existen algunas que únicamente invierten en cierto tipo de inmuebles, como centros comerciales, hoteles, inmuebles industriales, entre otros, por lo que debes evaluar en qué área quieres invertir tu dinero.

 

También existen Fibras que están diversificadas en cuanto a su giro, las cuales me parecen la mejor opción para proteger tu dinero, diluyendo el riesgo en distintas ramas ya que invierten en inmuebles destinados a distintos sectores y no se enfocan solo a uno.

 

Otra cosa a considerar es el nivel de endeudamiento que cuente la Fibra, ya que también pueden adquirir créditos y apalancarse para permitirse adquirir más inmuebles. Considera que el que estén endeudadas no siempre es malo. Un nivel sano de deuda indica que la Fibra apuesta por su crecimiento.

 

Otro punto a observar es el porcentaje de ocupación que tengan los inmuebles de la Fibra, ya que de nada sirve que cuenten con muchas oficinas y locales si los tienen vacíos. Busca una fibra que cuente con un porcentaje lo más cercano al 100%.

 

Fíjate también en el crecimiento que tengan, que año con año el número de propiedades y su porcentaje de ocupación aumenten porque si es así sus dividendos también incrementarán.

 

Todos estos puntos son fácilmente accesibles en el sitio de internet de cada Fibra. Algunas lo reflejan en la página principal o puedes buscarlos en su apartado de Inversionistas.

 

 

Ventajas

 

Lo interesante de este instrumento es que te permite diversificar tus inversiones en muchos bienes inmuebles desde muy poco dinero, es decir, con un solo CBFI te conviertes en propietario de una pequeña parte de una cartera muy grande de inmuebles, con todos los beneficios que conlleva ser dueño de ellos, y lo mejor es que lo puedes hacer con muy poco dinero ya que hay CBFIs que van desde los 10 pesos dependiendo de la Fibra que elijas.

 

Además de la diversificación, otra ventaja es la seguridad de tu inversión, ya que además de la regulación estricta que existe, tu dinero está respaldado en ladrillos y concreto. Es tangible como todo bien inmueble, pero mucho más accesible ya que lo puedes hacer desde muy poco dinero.

 

El beneficio más importante, en mi opinión, es la capacidad de delegarlo todo. Por el contrario a una persona que se dedique por su cuenta a adquirir bienes inmuebles para ponerlos en renta que tiene muchos inconvenientes. Además de invertir su tiempo y atención, debe buscar los inmuebles, hacer negociaciones, cobrar las rentas, pagar impuestos, invertir en su mantenimiento, soportar periodos en los que su inmueble no se rente o hasta demandar a algún moroso para que desocupe el inmueble.

 

Todos estos inconvenientes desaparecen al invertir en Fibras. Todo pasa a ser problema de la Fibra y no tuyos. Ellos se encargarán de todo y tú únicamente tienes que aportar el capital que tu decidas invertir y recibir los dividendos, los cuales podrás reinvertir en más CBFIs y aprovechar el interés compuesto a tu favor.

 

En el caso de quien se dedica a adquirir inmuebles y rentarlos, después de pagar impuestos, servicios, mantenimiento y en general cualquier gasto relacionado con su inmueble, estará recibiendo aproximadamente del 4 al 7% anual del valor total de su bien inmueble por concepto de rentas. Este porcentaje que es el promedio con el que establecen las rentas dependiendo en la zona en que se encuentren.

 

A lo que voy, es que este rendimiento muchas veces es superado al invertir en Fibras, además de que las fibras también se benefician de la plusvalía debido a que se conforman de bienes inmuebles. Por esta razón, el valor de cada CBFI puede aumentar con el tiempo sin necesidad de gastar en los costos operativos que conlleva tener un inmueble rentado.

 

Lo anterior nos genera un doble beneficio: tu dinero se capitaliza con el tiempo y además recibes rentas, igual que si adquirieras los inmuebles por tu cuenta, pero sin los inconvenientes que esto conlleva.

 

Otra gran ventaja de las Fibras que no tienes al invertir en bienes inmuebles directamente es la liquidez ya que, ante una necesidad de capital, es muy fácil convertir nuestros CBFIs en efectivo nuevamente, a veces incluso en cuestión de segundos. Con una simple orden de venta en nuestra casa de bolsa o broker tenemos nuestro dinero disponible, muy al contrario de los bienes inmuebles físicos, los cuales pueden pasar meses o hasta años sin encontrar un comprador para poder hacer liquido el dinero que hayamos invertido en él.

 

En pocas palabras, al invertir en Fibras disfrutas de todas las ventajas y evitas todas las desventajas de invertir en bienes inmuebles.

 

 

¿A que están obligadas?

 

Las Fibras, por ser fideicomisos, están fuertemente reguladas en México por ser un contrato mercantil, además de que al ser administradas por una institución financiera, las leyes controlan mucho sus actuaciones; este es otro beneficio importante que nos da tranquilidad al saber que nuestro dinero va a estar seguro y no son empresas que vayan a desaparecer de la noche a la mañana.

 

Además, al cotizar en la bolsa de valores están muy controladas y para seguir operando ahí deberán cumplir con ciertos requisitos como que al menos el 70% del capital de la Fibra esté invertido en bienes inmuebles, dejando un margen del 30% para que tengan el dinero liquido con la finalidad de adquirir nuevos inmuebles en el futuro.

 

Por otro lado, es obligación de las Fibras el repartir mínimo el 95% de las utilidades que generen, es decir, este porcentaje va a ir directo a los bolsillos de nosotros como inversionistas y ellos únicamente van a beneficiarse del 5% de las utilidades, por lo que también es de su interés que cada vez vayan incrementando para beneficiarse ellos como empresa y beneficiarnos a nosotros como inversionistas.

 

Estas distribuciones de las utilidades se hacen cada trimestre, por lo que cada tres meses recibirás tu dividendo correspondiente.

 

Por otro lado, las Fibras están obligadas a hacer reportes trimestrales en donde informan muy detalladamente en qué está invertido tu dinero, dándote esa seguridad al mantenerte informado; además, es importante también mencionar que están administradas por expertos en bienes raíces, quienes son los que llevan a cabo estos informes.

 

En estos reportes se incluye cada movimiento financiero, dígase deudas, capital en efectivo, detalles de los inmuebles, entre otros, por lo que nos mantienen enterados de cualquier movimiento y operación que hagan con nuestro dinero.

 

De igual manera, si las Fibras necesitan más capital para financiarse, pueden emitir más CBFIs y ponerlos a la venta, lo que aportará mayor liquidez para adquirir inmuebles, siendo esta una ventaja para ellos como empresa el tener acceso a una cantidad muy abundante de recursos económicos de nosotros los inversionistas.

 

 

Conclusiones

 

Para concluir, creo que invertir en Fibras es muy interesante y deberíamos considerarlo para tener un portafolio de inversión bien diversificado ya que nos permite tener participación en el sector inmobiliario sin algunos de los inconvenientes que implica invertir directamente en bienes raíces.

 

No existe una respuesta correcta al título de este artículo, cada quién deberá evaluar su perfil como inversionista, considerar ventajas y desventajas de cada tipo de inversión y decidir en relación a sus objetivos pero, si quieres saber mi opinión, yo me quedo con las Fibras, ya que me aportan las ventajas de los bienes inmuebles evitándome sus inconvenientes.

 

Cada quién debe aplicar su criterio, y sobre las fibras debemos tener en cuenta estos puntos:

 

  • Puedes diversificar en muchos inmuebles con poco capital.
  • Tienes seguridad en tus inversiones.
  • Delegas toda la operación.
  • Tienes liquidez de tu dinero cuando lo necesites.

 

Espero que te haya sido de utilidad este artículo y que tengas en cuenta que existen más opciones para invertir en el mercado inmobiliario que sólo comprar inmuebles. ¡Hasta pronto!

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Juan Jose

que intermediario bursatil usas o recomiendas?

Jesus Ortega l

Los títulos que se adquieren o compran tienen fecha de vencimiento? O hasta cuando las tiene uno como inversionista?

Esteban Aranda

Marco, me parece muy interesante e importante lo que compartes, pero aún así tengo ciertas dudas, ya que es un tema nuevo (en general las inversiones), tu cual FIBRA crees que es la mejor para empezar a invertir?
Saludos

Jorge Quintanilla

El dinero trimestral que se recibe por las inversion en fibras en donde se deposita? O como lo obtienes?

Adán Puente

Excelente artículo, otra categoría de inversión… muchas gracias!

Evaluare ma opción de incursionar en este ramo

Manuel

¿Cómo y cuánto se paga al SAT, por las ganancias recibidas al invertir en fibras?

German

Creo que hay que mencionar que las fibras se comportan como acciones, o sea que tienen minusvalias en lugar de plusvalías como uno esperaría de un bien inmueble real. Los dividendos por rentas son buenos, pero a costa del riesgo de disminución de capital. Por ejemplo en este marzo muchas fibras cayeron y si uno vende su participación sería equivalente a perder capital

JORGE

MARCO, CREES QUE SE VAYA A ELEVAR EL NUMERO DE INPAGOS POR RENTAS DE INMUEBLES POR TODA ESTA CRISIS? SERIA BUENO ESPERAR HASTA QUE TODO SE NORMALICE? BUEN ARTICULO SALUDOS

Ivan Cruz

Excelente articulo, ahora si me queda más claro que son las FIBRAS, muchas gracias por la aportación marco, sin duda les echare un ojo.

Lorenzo

Pudieras compartir ejemplos de resultados de rendimientos del año pasado? Quiero compararlo con algún benchmark.

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